初心者が不動産投資をするならリートがお勧め

最近、不動産投資と言う言葉を良く耳にするようになりました。
この不動産投資の火付け役になったのは、「金持ち父さん貧乏父さん」の影響が大きいかと思います。

この本を読んで不動産投資に興味を持ち、投資の世界に足を踏み入れた人もいるのでないでしょうか?しかし「言う易く行うは難しい」の言葉通り、頭では理解していても実際に不動産投資を行うのは難しいものです。不動産投資を行うを難しくしている1つに、不動産投資特有のリスクがあります。


不動産投資の3大リスク

1. 不動産購入には多額の資金が必要であり、借金をしなければ購入することが出来ない。

不動産投資は安全な投資と言われておりますが、安全なのは現金で不動産を購入することが出来る投資家になります。
現金で不動産を購入することが出来ない投資家は、銀行でローンを組んで不動産を購入する必要があります。上手く入居者が決まって、毎月の家賃収入がある場合はそれでも良いですが、入居者が決まらない。または事故物件になって大幅に家賃を下げなければ行けない状況になった時に、毎月の収支は赤字に転落してしまいます。

2. 不動産を購入しても借主がいなければ、赤字になる可能性がある。

日本の人口は年々減少をし、2035年には空き家率は30%を超すと予測されております。
既に地方都市でこの空き家問題は顕著に現れております。また、今後より日本は高齢化社会になって行きます。高齢化社会では、身寄りがいない高齢者の孤独死やゴミ屋敷の問題など様々な問題が予測されております。そのため今後、不動産の業界に参入するには如何に、他の物件と差別化をして入居者の質と共に入居率を上げるかが重要になって来ます。過去のように、物件だけ購入して後は管理会社に丸投げでは、不動産投資で成功出来ない時代がやって来ています。


3. 不動産は他の金融商品と比較して、流動性が少なく物件が売れない可能性がある。

不動産は同じ建物であっても、階や間取り採光の状態など全く同じ物件はありません。そのため、他の金融商品を比較して流動性が大変低いです。流動性が低いと、急に現金が必要でも売れないまたは、市場価格より大幅に安く買い叩かれるリスクがあります。


不動産投資はプロ向けの市場

株の東証みたいなオープンな市場は不動産には存在しております。オープンな市場がない状況で取引を行う場合、鴨にされる可能性が高まります。

例えば「A不動産」を買いたい場合、物件の所有者に価格交渉して購入をします。しかし買い手が「A不動産」価値を、所有者と同等もしくそれ以上知らないで購入した場合、高い値で不動産を購入させられる可能性があります。
素人の投資家には、1点もの不動産の価値を調べる能力も時間もありません。
そのため、不動産投資はプロ向け市場になっていると言えます。


不動産投信(リート)は初心者投資家や兼業投資家向け

不動産投信(リート)とは

リートとは「Real Estate Investment Trust」 の略で、日本後では不動産投信と言います。


リートは多くの投資家から資金を集めて不動産を購入し、その収益を投資家に分配する金融商品になります。そのため多くのリートを資金を調達するため東証に上場しており、上場基準を満たしているため安全な投資先と言えます。また、東証が空いている時間に自由に売買することが出来、流動性が確保されています。

そのため初心者や兼業投資家においては、リートの方が現物不動産より投資がしやすい環境にあると言えます。
以下がリートと現物不動産の比較表になります。

  不動産投信(リート) 現物不動産  
金額 投資金額が少ない 投資金額が大きい 
流動性  流動性高い  流動性低い 
利回り 約3.5%前後 約6%前後
管理 不動産管理に必要なし 不動産管理に必要あり

会社が不動産の管理や売買を行っているため、リートは現物の不動産投資より利回りが低くなります。しかしリートには様々なメリットがあり、不動産投資のみに集中することが出来ない兼業投資や資金がない初心者投資先には良い投資先だと思います。


まとめ

・他の不動産を差別化をしなければ、現物の不動産で成功をするの難しい時代に突入している。
・初心者や兼業投資家には、不動産投資より不動産投信(リート)方がお勧め

 


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  1. 2017年 8月 06日
  2. 2017年 8月 12日


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